Umowa otwarta a umowa na wyłączność – obiektywne porównanie

Jeśli planując sprzedaż nieruchomości postanowimy zlecić to któremuś ze sprawdzonych specjalistów, to pierwszymi terminami, na jakie się natkniemy będą: „umowa otwarta” i „umowa na wyłączność”. W tym artykule postaram się przybliżyć ogólne warunki obu umów i rozjaśnić Wam do czego nas zobowiązują i jakie dają korzyści.

Chociaż szczegóły każdej z umów mogą się różnić w zależności od biura nieruchomości, z którym będziemy współpracować, to główne warunki pozostają niezmienne. Podpisanie umowy otwartej z jednym biurem nie wyklucza podpisywania kolejnych takich umów z innymi firmami. W jednym czasie nasze mieszkanie może sprzedawać kilkunastu niezależnych od siebie agentów. Z kolei zlecenie wyłącznego pośrednictwa sprzedaży oznacza, że jedna, wybrana przez nas firma przeprowadzi cały proces od początku do końca.

Umowa otwarta

Umowa otwarta, to brak ograniczeń pod względem ilości agentów reprezentujących naszą nieruchomość. Podpisujemy umowę z jednym biurem, potem z drugim i trzecim. Nasza nieruchomość może być sprzedawana przez dowolną liczbę pośredników. Wynagrodzenie otrzyma tylko ten, który faktycznie przyprowadzi klienta i doprowadzi do sprzedaży. Jeśli żadne z biur nie wykaże się efektywnością, to nie stracimy ani złotówki (ale nie sprzedamy też nieruchomości).

Nie można, niestety, nie zauważyć minusów takiej umowy. Taki sposób sprzedaży, chociaż wydaje się bezpieczny i przejrzysty, jest mocno nieefektywny.

Załóżmy, że prowizja agenta pracującego na umowie otwartej wynosi 2,5% ceny transakcyjnej nieruchomości. Załóżmy także, że „konkurować” w sprzedaży naszego mieszkania czy domu, będzie dziesięciu agentów. Nietrudno policzyć, że jeśli każdy z agentów będzie stawał za każdym razem do „konkursu” o podobnych warunkach (dziesięciu agentów reprezentujących jedną sprzedaż), to statystycznie zarobi w 10% przypadków zleceń, których się podejmie. Przyjmijmy w obliczeniach, że nasza nieruchomość zostanie sprzedana za 200 000 zł. Prowizja agenta wyniesie 5 000 zł.

Żeby podczas sprzedaży nieruchomości działać z pełną siłą marketingową, do podstawowych kosztów trzeba zaliczyć sesję zdjęciową i home staging (o którym niedługo będziecie mogli przeczytać na blogu). Koszt: około 450-550 zł. Dochodzi do tego wyróżnienie ofert na najważniejszych portalach i budżet, który wypadałoby przeznaczyć na facebookową kampanię. Te koszty są zmienne, więc nie będę przytaczać losowych kwot.

Nietrudno policzyć, że jeśli agent będzie ponosił te koszty bez żadnej gwarancji wynagrodzenia, to sprzedanie Twojego mieszkania nie będzie dla niego złotym interesem. Zazwyczaj więc, będzie trzeba zrezygnować z profesjonalnych fotografii i usługi home stagingu. Pośrednik przyjdzie, zrobi zdjęcia własnym aparatem lub telefonem, a potem wystawi ogłoszenia w internecie.

Oczywiście można powiedzieć, że dobry agent będzie miał większą skuteczność. To prawda, ale żaden z nich nie będzie ryzykował tak dużych środków, jeśli nie będzie miał pewności, że sprzedaż przypadnie właśnie jemu.

Umowa na wyłączność

Umowa wyłącznego pośrednictwa (nazywana czasami umową ekskluzywną), jest swego rodzaju zabezpieczeniem biura. Podpisanie jej pozwala agentowi skupić się na mniejszej ilości ofert, przygotować profesjonalną sesję zdjęciową, do której zaangażuje fotografa i specjalistę od prezentowania wnętrz, a także ponoszenia znacznych nakładów na promowanie oferty w internecie. Ma on w końcu gwarancję, że nie musi konkurować z innymi pośrednikami, a efekty jego pracy zostaną wynagrodzone.

Zastosowanie tego typu umowy ma również pozytywny wpływ na na wizerunek naszej nieruchomości oraz na nasz komfort. Unikniemy powielania ogłoszeń na tych samych portalach przez różne biura, w czym potencjalni zainteresowani upatrują często podstępu („Po co ktoś wystawia dziesięć identycznych ogłoszeń z lekko zmienionym opisem i innymi zdjęciami?”)  Kontaktować będziemy się z jednym człowiekiem, który doskonale będzie znał naszą sytuację. Prawdopodobnie zaproponuje on organizowanie tzw. dni otwartych, podczas których spotka się z większością zainteresowanych, a my nie będziemy niepokojeni kilka razy w ciągu tygodnia.

Umowa na wyłączność ma jeszcze jeden plus, o którym warto powiedzieć, a z którego często nie zdajemy sobie sprawy. Tylko jedna firma ponosi odpowiedzialność za sprzedaż naszej nieruchomości i zobowiązuje się zrobić to szybko i profesjonalnie. Agent będzie pracował nad ofertą tak długo, aż nie dojdzie do sprzedaży. Nikt w końcu nie zrobi tego za niego.

Podsumowanie

Mam nadzieję, że nakreślone plusy i minusy wynikające z różnych typów umów, pozwolą Ci wybrać tą najodpowiedniejszą dla Ciebie formę umowy. Prawdą jest, że biura nieruchomości, które cieszą się dobrą renomą, najczęściej pracują na umowach wyłącznego pośrednictwa. Mają one swoje metody i sprawdzone procesy, ale dzielą się nimi tylko za zagwarantowanie wynagrodzenia.